ответят на ваши вопросы
Москва тел.8 (499) 638-44-96 доб. 645
Санкт-Петербург тел.8 (812) 309-52-81 доб. 213

Управление территориями и недвижимым имуществом

Может ли казенное учреждение отказаться от права оперативного управления недвижимым имуществом, если оно не отвечает и не…

Вопрос юристу:

Может ли казенное учреждение отказаться от права оперативного управления недвижимым имуществом,если оно не отвечает и не используется по согласно целям и задачам установленным в положении об учреждении

Ответ юриста на вопрос : управление территориями и недвижимым имуществом
ДА, в этом случае может, через арбитраж.

УДАЧИ ВАМ
———————————————————————

В Уставе ОКВЭД 70,32 занимаемся управлением недвижимым имуществом и сдачей его в субаренду, ФСС делали камеральные проверки…

Вопрос юристу:

В Уставе ОКВЭД 70,32 занимаемся управлением недвижимым имуществом и сдачей его в субаренду, ФСС делали камеральные проверки (7!!проверок) за каждый квартал для подтверждения льготного тарифа а на 8-ой проверке выяснилось вдруг что мы не имеем право применять этот тариф! что делать!!!????

Ответ юриста на вопрос : управление территориями и недвижимым имуществом
Согласно п/п. 8 (литера я.2) п. 1 ст. 58 Федерального закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» (в редакции Федерального закона от 16.10.2010 г. № 272-ФЗ; далее – Закон № 212-ФЗ) с 2011 года пониженные тарифы страховых взносов предусмотрены для организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения, основным видом экономической деятельности которых является управление недвижимым имуществом .

При этом п. 1.4 ст. 58 Закона № 212-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.12.2010 г. № 432-ФЗ) предусмотрено следующее.

1) Данный вид экономической деятельности признается основным видом экономической деятельности при условии, что доля доходов от реализации продукции и (или) оказанных услуг по данному виду деятельности составляет не менее 70 процентов в общем объеме доходов, определенным в соответствии со статьей 346.15 НК РФ.

2) Подтверждение основного вида экономической деятельности организации для целей применения данной льготы осуществляется в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социального страхования, то есть Минздравсоцразвития РФ.

В настоящее время соответствующий порядок подтверждения основного вида деятельности Минздравсоцразвития РФ не утвержден.

В связи с этим до принятия соответствующего нормативного акта Минздравсоцразвития РФ не представляется возможным дать обоснованные и соответствующие Закону рекомендации о порядке подтверждения права Фонда на рассматриваемую льготу.

Общероссийским классификатором видов экономической деятельности" ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденным Постановлением Госстандарта РФ от 06.11.2001 г. № 454-ст ( ОКВЭД ) предусмотрены следующие коды видов экономической деятельности:

«70.2 Сдача внаем собственного недвижимого имущества

70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества

70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества

70.20.2 Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества

70.32 Управление недвижимым имуществом ».

Согласно Вашим пояснениям, рассматриваемой организации присвоен код по ОКВЭД 70.32 « Управление недвижимым имуществом ».

Из буквального содержания Классификатора не ясно, к какому конкретному виду деятельности следует отнести деятельность арендатора по сдаче имущества в субаренду , что обусловлено следующим.

Формально к деятельности по сдаче имущества внаем Классификатор относит аренду только собственного имущества , что исключает возможность классификации по кодам подкласса 70.2.

В то же время, по нашему мнению, деятельность по сдаче имущества в субаренду не может быть классифицирована и как деятельность по « Управлению недвижимым имуществом ». Полагаем, что под такой деятельностью следует понимать оказание услуг по договору доверительного управления недвижимым имуществом . В соответствии со ст. 1013 ГК РФ недвижимое имущество может быть объектом доверительного управления .

Вместе с тем полагаем, что осуществление сопоставления данных ОКВЭД с нормами гражданского права не вполне корректным, поскольку ОКВЭД предназначен для решения экономических задач, а не правоприменительных задач.

Можно также предположить, что ОКВЭД вообще не содержит специального кода для такого вида деятельности, как субаренда , не относя субаренду к экономической деятельности в принципе. Косвенное подтверждение данного варианта толкования ОКВЭД содержится во введении к нему , в котором говорится: «Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг)».

При этом арендатор, сдающий предоставленные ему помещения в субаренду , всецело зависит от арендодателя – собственника имущества , поскольку вправе передать помещение в субаренду только с согласия собственника (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом,

— субарендодатель, по сути, не обладает необходимыми ресурсами для осуществления экономической деятельности, а получает случайный доход лишь постольку, поскольку его получение разрешено первоначальным арендодателем;

— обычно субарендодатель осуществляет пассивную деятельность, не сопровождающуюся процессом производства, поскольку ничего не привносит в технологический процесс самого арендодателя.

Исходя из этого, субаренда может действительно не рассматриваться как вид экономической деятельности, правомерно считать, что для нее обоснованно отсутствует соответствующий код по ОКВЭД . Обоснованное отсутствие кода по ОКВЭД подтверждает неправомерность применения какого-либо существующего кода, в том числе кода 70.32 « Управление недвижимым имуществом ».

В том числе, если исходить исключительно из экономической сути ОКВЭД как не связанной с гражданско-правовой природой субаренды , справедливо также утверждать, что при определенных условиях сдача недвижимого имущества в субаренду является экономической деятельностью и способом управления таким имуществом .

Например, арендодатель передает помещение в аренду рассматриваемой организации исключительно для сдачи в субаренду и по условиям договора

— возлагает на арендатора (субарендодателя) обязанность полностью содержать арендуемое имущество , в том числе производить его капитальный ремонт;

— а также предоставляет арендатору (субарендодателю) право самостоятельно и по своему усмотрению осуществлять улучшение арендованного помещения, его реконструкцию, модернизацию, в том числе с изменением назначения арендованного помещения.

Арендатор фактически осуществляет указанную деятельность и получает доходы от того, что сдает в субаренду действительно улучшенное им имущество . В этом случае справедливо утверждать, что арендатор (субарендодатель) действительно управляет переданным ему в аренду имуществом .

Дополнительным признаком фактического осуществления арендатором деятельности по управлению арендованным имуществом , по нашему мнению, могло бы являться установление арендной платы, взимаемой с него арендодателем, в процентном выражении от доходов, полученных от сдачи помещения в субаренду .

При описанных признаков конструкция «аренда – субаренда » фактически остается лишь гражданско-правовой сутью заключенных сделок, тогда как по экономическому смыслу в описанной ситуации арендатор (субарендодатль) управляет недвижимым имуществом в интересах арендодателя.

Однако следует отметить, что в условиях отсутствия предусмотренного ст. 58 Закона № 212-ФЗ порядка подтверждения основного вида экономической деятельности, все вышесказанное отражает исключительно наше экспертное мнение. При этом представляется сомнительным, что данный порядок, который в будущем будет утвержден Минздравсоцразвития РФ будет предусматривать

— право на применение льготы в зависимости только лишь от наличия у организации соответствующего кода по ОКВЭД и без учета фактически осуществляемой им деятельности;

— специальные положения о возможности применения льготы организациями, осуществляющими сдачу имущества в субаренду .

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона № 212-ФЗ плательщики страховых взносов имеют право получать от Минэкономразвития РФ письменные ответы на вопросы, касающиеся применения законодательства Российской Федерации о страховых взносах.

На основании изложенного рекомендуем заинтересованной организации обратиться в Минэкономразвития РФ с соответствующим запросом о правомерности применения льготы.

При отсутствии полученного организацией разъяснения Минэкономразвития РФ, а также до утверждения Минэкономразвития РФ специального порядка подтверждения основного вида деятельности организации для целей применения данной льготы считаем, что ее применение организацией связано с существенными рисками доначисления соответствующих сумм страховых взносов, штрафов и пени по результатам камеральных или выездных проверок .
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : управление территориями и недвижимым имуществом
Светлана , действия ФСС неправомерны.

советую вам обжаловать действия ФСС в судебном порядке, другого варианта просто не вижу.

Если необходима помощь в оспаривании действия ФСС, пишите на ук. ниже эл. адрес, все составим.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : управление территориями и недвижимым имуществом
Здравствуйте!

Отсутствие изначального запрета не является основанием считать настоящее решение незаконным. Вам необходимо определить имеете ли Вы указанное право. Если да, то обжаловать решение в судебном порядке
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : управление территориями и недвижимым имуществом
Обжалуйте в установленном порядке.

90. Заявители вправе обжаловать в досудебном (внесудебном) порядке решения, принятые в ходе предоставления государственной услуги (на любом этапе), действия (бездействие) должностных лиц территориальных органов Фонда, ответственных за предоставление государственной услуги.

91. Заявитель может обратиться с жалобой в следующих случаях:

нарушение срока регистрации заявления о предоставлении государственной услуги;

нарушение срока предоставления государственной услуги;

требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации для предоставления государственной услуги;

отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации для предоставления государственной услуги, у заявителя;

отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации;

затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации;

отказ территориального органа Фонда, должностного лица территориального органа Фонда, ответственного за предоставление государственной услуги, в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, предусмотренных настоящим Административным регламентом, либо нарушение установленного срока таких исправлений.

92. Основанием для начала процедуры досудебного (внесудебного) обжалования решений и действий (бездействия) должностных лиц территориальных органов Фонда, ответственных за предоставление государственной услуги, является подача заявителем жалобы.

93. Жалоба подается в письменной форме на бумажном носителе, в форме электронного документа:

руководителю территориального органа Фонда на решение (действие, бездействие) должностного лица территориального органа Фонда, ответственного за предоставление государственной услуги;

в Фонд на решение (действие, бездействие) руководителя территориального органа Фонда, ответственного за предоставление государственной услуги.

94. Заявители имеют право обратиться с жалобой лично, направить жалобу по почте или с использованием информационно- телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая федеральную государственную информационную систему "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)".

95. Жалоба подлежит обязательной регистрации в течение трех дней с момента поступления в Фонд, территориальный орган Фонда.

96. Жалоба должна содержать:

наименование территориального органа Фонда, а также должностного лица, ответственного за предоставление государственной услуги, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;

фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;

сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) территориального органа Фонда, а также его должностного лица, ответственного за предоставление государственной услуги;

доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) территориального органа Фонда, а также его должностного лица, ответственного за предоставление государственной услуги.

97. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.
———————————————————————

Тарифы на управление и содержание и ремонт общего имущества собственников коммерческой недвижимости…

Вопрос юристу:

Коммерческий офисный центр. Расценки на управление и содержание общего имущества установлены общим собранием собственников в 2009г., что закреплено в договорах управления с собственниками помещений, заключенных на срок 5 лет. До настоящего времени расценки не пересматривались. В настоящее время УК судится по долгам с одним из собственников за период 2012-2013гг. Суд, ссылаясь на судебную практику хочет пересчитать долг по управлению и содержанию общего имущества по расценкам, установленным органами местного самоуправления для жилых домов на 2012, 2013гг., а не тарифам установленным в договоре.

Т.к. считает, что договорные расценки должны были утверждаться ежегодно общим собранием собственников коммерческого центра. Правомерно ли это?

Ответ юриста на вопрос : управление территориями и недвижимым имуществом
Анна! В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В данном споре необходимо разобраться отнесены ли услуги, оказанные УК, к коммунальным, подлежащим государственному регулированию, либо эксплуатационным (жилищным), не подлежащим такому регулированию.Перечень оказанных услуг содержится в Постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в связи с чем подлежит квалификации как эксплуатационные (жилищные).

В отношении услуг по управлению и содержанию общего имущества дома отсутствует обязательность их государственного регулирования, в связи с чем, необходимо руководствоваться договорными ценами. Возникнут проблемы, буду рад помочь.
———————————————————————

Доверенность, заверенная нотариально, дает право на полное управление недвижимым имуществом…

Вопрос юристу:

Оппоненты в суде пытаются признать доверенность, выданную нотариально, и дающую право на полное управление недвижимым имуществом, признать недействительной для участия в собрании и голосовании, т.к. голосование конкретно не указано в доверенности.

Ответ юриста на вопрос : управление территориями и недвижимым имуществом
Нина, чем повторять вопрос по нескольку раз, Вы лучше бы его конкретизировали.

О какой недвижимости идет речь, жилой или нежилой? "Полное управление недвижимостью" — это не вполне корректное с юридической точки зрение понятие. Какие именно полномочия прописаны в доверенности? И, наконец, самое главное, о голосовании на каких именно собраниях идет речь, по поводу решения каких вопросов?
———————————————————————

Есть ли различие между доверенностью на доверительное управление недвижимым имуществом и договором доверительного управления…

Вопрос юристу:

Есть ли различие между доверенностью на доверительное управление недвижимым имуществом и договором доверительного управления недв. имуществом?

Ответ юриста на вопрос : управление территориями и недвижимым имуществом
есть доверенность, выданная на распоряжение имуществом от имени доверителя, а есть договор на управление недв. имуществом. Распоряжение и управление уже различно

Кроме того, договор предполагает возмездность по договору, доверенность только представление от имени доверителя

Если есть необходимость провести анализ правовых документото, то это платная услуга
———————————————————————

Похожие статьи:

Юридические вопросы

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Facebook
Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в Яндекс
Форма онлайн заявки!
Свежие записи